اقتصاد امروز ایران، اقتصادی تورم زا و ناپایدار است، افزایش روز افزون قیمت کالاهای موجود در بازار که بیشتر به خاطر شیوع منفعت طلبی فردی و ترجیح آن بر منفعت اجتماعی رشد یافته و عدم فرهنگ سازی در زمینه اقتصادی بیشتر به چشم می‌آید. اقتصاد ایران در نتیجه تحریم‌های موجود به بحرانی‌ترین زمان خود نزدیک می‌شود. بدیهی است در این آشفته بازار بعد از افزایش قیمت کالاهای اساسی، ارز و طلا، با عدم تغییر در سیاست‌های کلان دولت و با توجه به افزایش جمعیت کشور در سال‌های اول انقلاب و رسیدن این پایه سنی به سن ازدواج و تهیه مسکن مناسب در صورت عدم وجود پیش بینی‌های لازم بازار مسکن شاهد تورمی بی نظیر خواهد بود. با در نظر گرفتن اینکه صنعت ساختمان و فعالیت‌های عمرانی پایه به حرکت درآوردن اقتصاد بسته ایران در سال‌های آتی خواهد بود، توجه به این صنعت باید در اولویت برنامه های سیاست‌گذاران قرار گیرد. در این ارتباط باید عوامل موثر بر قیمت تمام شده مسکن مشخص و برای آن‌ها برنامه ریزی بهینه صورت گیرد. ما در این بخش کارایی سعی داریم با بررسی تمامی عوامل موثر در بازار مسکن، بتوانیم راهکارهایی را پیشنهاد دهیم، تا از بحران‌های مشابه در این بازار جلوگیری شود، چرا که عدم توجه به وضعیت فعلی بازار مسکن می‌تواند بحران بعدی را در حوزه مسکن ایجاد نماید.
آنچه به عنوان عوامل موثر در قیمت تمام شده مسکن می‌توان اولویت بندی کرد، موارد ذیل است که در ادامه برای شفاف سازی به تشریح آن‌ها می‌پردازیم:
1- طراحی (تغییر در نوع طراحی)
2- ساخت
3- کنترل نرخ زمین
4- کنترل اجاره بهاء
5- تولید مصالح ارزان با کیفیت
6- هماهنگی سیستم بانکی با بازار مسکن
7- مالیات شناور در ساخت مسکن
8- فعال نمودن تعاونی‌های مسکن
9- کاهش هزینه های غیر مستقیم ساخت مسکن
تغییر در نوع طراحی: در بسیاری از کشورها با توجه به وجود آمدن تورم در بخش مسکن، طراحی و معماری ساختمان قوانین جدیدی را تجربه نموده‌اند که تعمق در این امر می‌تواند باعث کاهش قیمت تمام شده گردد. از جمله این موارد، حذف پیلوت و پارکینگ داخلی منزل و تبدیل آن به پارکینگ‌های عمومی در مراکز شهرهای پر جمعیت است. بدیهی است این امر موجود تشویق ساکنین به استفاده از وسایل نقلیه عمومی و همچنین درآمدزایی برای شهرداری‌ها در دراز مدت و کاهش هزینه ساخت مسکن خواهد بود، کاهش فضای باز نیز از جمله این موارد می‌تواند باشد.
ساخت: بدیهی است به وجود آوردن سیستم‌های صنعتی تولید مسکن و استفاده از فن آواری‌های نوین، می‌تواند کمک شایانی به کاهش قیمت مسکن نماید. با توجه به عدم ثبات اقتصادی بدیهی است سرمایه گذاری در زمینه این امر فقط بر عهده دولت خواهد بود.
کنترل نرخ زمین: سود حاصل از خرید و فروش زمین برای شرکت‌های ساختمانی و صاحبان سرمایه فعال در بخش مسکن بسیار بیشتر از سود ساخت مسکن می‌باشد؛ لذا با کنترل نرخ زمین و قیمت خرید و فروش و همچنین اعمال مالیات پلکانی با توجه به سود حاصل از این امر، می‌توان گامی موثر در جهت کاهش قیمت مسکن برداشت.
البته عوامل دیگری نیز در کنترل نرخ زمین موثر می‌باشد که عبارتند از:
الف: تسریع آماده سازی شهرک‌های اطراف شهر های بزرگ با مشارکت بانک‌ها و بخش خصوصی
ب: تغییر در نظام برنامه ریزی کاربری زمین: این تغییر باید با توجه به بازار مسکن و در جهت افزایش و کاهش کاربری‌های داخل و خیابان شهرها انجام گیرد بدیهی است این بازبینی نقشی اساسی در کنترل قیمت زمین خواهد داشت.
کنترل اجاره بها: افزایش و یا کاهش اجاره بهاء، کمک شایانی به افزایش و یا کاهش میزان ساخت مسکن خواهد نمود. بدیهی است افزایش اجاره بهاء همزمان با حمایت از اقشار کم در آمد باعث افزایش میزان تقاضای مسکن خواهد گردید.
تولید مصالح ارزان: در زمان بحران و یا دوران رکورد دولت می‌تواند نقش فعالی در این زمینه داشته باشد. بدیهی است بعد از خاتمه بحران و یا دوران رکود انتقال آن به بخش خصوصی لازمه تداوم آن خواهد بود.
هماهنگی سیستم بانکی با بازار مسکن: افزایش سرعت عمل بانک‌ها در تغییر مبلغ وام‌های پرداختنی با توجه به وضعیت بازار و انتخاب سقف قیمت خرید و فروش برای واگذاری وام جهت ساخت و یا خرید مسکن می‌تواند کمک شایانی به تثبیت قیمت مسکن نماید.
مالیات شناور در ساخت مسکن: لازمه این امر وجود سرعت عمل در دولت برای ارائه قوانین مناسب در افزایش و یا کاهش میزان مالیات‌ها بر بخش مسکن، برای تشویق تولید مسکن و یا برداشتن و کنترل حباب‌های اقتصادی است. طراحی سیستم مالیات پلکانی با توجه به میزان سود فروش نیز می‌تواند با شرط در نظر گرفتن سود مناسب در این زمینه مورد بررسی و مطالعه قرار گیرد.
فعال نمودن تعاونی‌های مسکن: این مسئله در سال‌های اخیر با توجه به مدیریت نامناسب و سوءاستفاده های بسیار نه تنها موجب کاهش میزان تقاضا نگردیده بلکه خود ضربات بسیاری بر پیکره این بازار هم از نظر حیثیتی و هم از نظر مدیریتی وارد نموده است. ارائه تسهیلات ویژه برای این تعاونی‌ها و به وجود آمدن قوانین کنترلی بیشتر در جهت اعتماد سازی، باید مورد توجه مسئولین محترم قرار گیرد.
کاهش هزینه های غیر مستقیم ساخت مسکن: افزایش هزینه های بیمه ای ساختمان در سال اخیر باعث ایجاد شوکی بزرگ در بازار مسکن و افزایش قیمت ساخت و در نتیجه فروش آن گردید. کنترل بهتر و مدیریت این مواردی مانند آن از جمله عوارض و حقوق دولتی می‌تواند باعث کاهش هزینه در زمینه ساخت گردد.
با توجه به پیشنهادهای ارائه شده و همچنین توجه به توان فنی و مهندسی موجود در کشور، با درس گرفتن از اشتباهات در سایر بازارها می‌توان قیمت مسکن را کنترل نمود. استفاده از مدیران مجرب و ایجاد کارگروه های تخصصی و بهره گیری از تجربه و اطلاعات بخش خصوصی و هماهنگی بیشتر قوای نظام می‌تواند به کنترل هرچه بیشتر بازار مسکن کمک نماید.
به طور مثال خروجی کار گروه های تخصصی می‌تواند، مطالعه طرح‌هایی همچون طرح اجاره های متغیر و افزایش میزان مالکیت باشد. بط و ری که در این طرح افراد متقاضی می‌توانند نسبت به پرداخت درصدی از قیمت واحدهای مسکونی به صورت نقدی اقدام نموده که درصد تملک آنان را مشخص خواهند نمود و به ازای مبلغ باقیمانده قیمت واحد مسکونی، سود سالیانه بانکی واحدها محاسبه و به صورت اجاره بهای ماهیانه دریافت گردد. بدیهی است در این طرح با پرداخت مازاد بر اجاره ماهیانه می‌توان میزان مالکیت را افزایش و اجاره بها را کاهش داد. ارائه این طرح‌ها به صورت مدون و برنامه ریزی شده به ارگان‌های ذی‌ربط و ایجاد اتاق‌های ارتباطی ما بین سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف در جهت اجرایی نمودن این موارد کمک شایانی در کنترل قیمت مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت بنماید. در شماره های آتی هر کدام از بخش‌های مطرح شده را به طور کامل و جداگانه بررسی کارشناسی خواهیم نمود.
