رکود تورمی

تابستان امسال مرکز آمار ایران آخرین گزارش خود را درباره اوضاع قیمت مسکن در پایتخت، منتشر کرد که نشان می‌دهد: در بهار امسال میانگین قیمت واحدهای مسکونی شهر تهران 31 درصد نسبت به مدت مشابه سال قبل، افزایش پیدا کرده است. این نرخ رشد، گرانی بیش از اندازه و غیرطبیعی را در بازار مسکن اخطار می‌دهد، زیرا درهمان زمان نرخ تورم عمومی 4/22 درصد گزارش شده و به این ترتیب قیمت مسکن با فاصله زیادی از نرخ تورم، مسیر صعود را در پیش گرفته است. این در حالی است که سال گذشته، مسکن در تهران به طور متوسط 19 درصد افزایش قیمت پیدا کرد که در مقایسه با تورم 5/21 درصدی در آن سال، دغدغه‌ای از بابت گرانی آپارتمان در بازار مطرح نبود.
بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران از 2 میلیون تومان در سال 90 به 2 میلیون و 500 هزار تومان در بهار 91 رسیده است. آمار موجود می‌تواند از این بابت اخطار جدی به دولت باشد که ممکن است امسال شرایط تقریباً طبیعی قیمت مسکن در دو سال اخیر، به گونه دیگری رقم بخورد. این وضعیت با کمی تفاوت در منطقه آذربایجان و کلان‌شهر تبریز نیز وجود دارد و اگر چه زلزله مردادماه، وضعیت بازار مسکن را در این منطقه تا حدودی دچار سردرگمی کرده ولیکن اوضاع آنچنان که مدنظر بود پیش نمی‌رود.

اخبار رسانه‌ها از ابتدای مردادماه نشان از افت معاملات در بازار مسکن دارد. اما در این رکود بازار به نظر نمی‌رسد قیمت‌ها چندان میل به پایین آمدن داشته باشند، حداقل در تبریز که آمارها این موضوع را نشان نمی‌دهند. برخی کارشناسان دلیل این رکود را افزایش سود اوراق مشارکت، پیش فروش برخی از محصولات در بازارهای سرمایه، کاهش قدرت خرید متقاضیان مسکن، افزایش میزان عرضه ملک نسبت به حجم تقاضا و همچنین سوق یافتن بخشی از نقدینگی به بازار ارز و سکه می‌دانند، به طوری که این عوامل باعث شده تا رکود سنگینی در بازار معاملات مسکن حاکم شود.
برخلاف رکود در خرید و فروش مسکن، در نیمه نخست امسال به موازات بالا رفتن تدریجی قیمت مسکن، شاهد رشد جهشی در اجاره بها بودیم، به طوری که وزارت راه و شهرسازی در طرحی شتاب‌زده، مجدداً برخورد تعزیراتی با افزایش اجاره بها را در برنامه خود قرار داد. در توضیح دلیل نوسان اجاره بها اغلب این دیدگاه مطرح شده است که میزان اجاره بها و تغییر نرخ آن به طور کامل وابسته به عرضه و تقاضای مسکن است، زمانی که قیمت مسکن آنقدر بالاست که متقاضیان توانایی خرید خانه را ندارند، به خانه های استیجاری روی آورده که این موضوع محرک اصلی افزایش قیمت در بازار اجاره بها است. اما آنچه در این میان رخ داد شکست دوباره برخورد تعزیراتی با قراردادهای سرسام آور اجاره بها بود. شاید دلیل اصلی این شکست توافق مالک و مستأجر بود که بر اساس شرایط بازار در حال اتفاق افتادن است.
به هر حال، مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای در کشور ما از عوامل زیادی تأثیر می‌پذیرد و هر یک از شاخص‌های اقتصادی مانند تورم می‌تواند قیمت آن را با نوسان مواجه کند. بسیاری از کارشناسان حوزه مسکن نیز معتقدند علیرغم رکود حاکم بر بازار به دلیل افزایش قیمت مصالح ساختمانی؛ افزایش بهای تولید؛ افزایش هزینه حمل و نقل و پاسخگو نبودن مسکن مهر به تقاضای واقعی ونیز تقاضای سفته بازی اقشار مختلف جامعه، شکی در افزایش قیمت مسکن وجود ندارد. همچنین یکی از مواردی که در سال گذشته تأثیر زیادی بر بازار مسکن گذاشته، نوسانات شدید نرخ ارز بوده است. از آنجایی که بخش عمده فولاد و همچنین سایر مصالح مورد نیاز در بخش ساختمان از کشور های دیگر از جمله چین وارد می‌شوند، قبول این موضوع که نوسانات نرخ ارز قیمت ساخت و ساز را در کشور با تغییرات زیادی مواجه کرده و در نهایت قیمت نهایی را افزایش داده، سخت نخواهد بود. البته این گونه نوسانات نرخ ارز می‌تواند در بلندمدت، قیمت تمام شده ساخت و ساز را بیش از پیش افزایش داده و بر قیمت نهایی مسکن در کشور تأثیر بزرگ‌تری داشته باشد.
از طرف دیگر، طی ماه گذشته نرخ ارز با رشد زیادی روبرو گردیده که همین امر می‌تواند واردات برخی از کالاهای ساختمانی را در آینده ای نزدیک با مشکل مواجه نماید و همچنین برخی تولیدات داخلی هم که مواد اولیه خود را از طریق واردات تأمین می‌کنند، با گرانی روبرو سازد. البته اواخر سال گذشته وزیر راه و شهرسازی در پاسخ به خبرگزاری مهر با بیان اینکه قیمت ارز تأثیری بر قیمت مسکن ندارد، گفته بود: قیمت مصالح ساختمانی بالا نرفته است و اگر هم بالا رفته باشد در بخش تیرآهن است، اما 2 میلیون و 700 هزار واحد مسکن مهر از مرحله تیر آهن و سیمان گذشته است و الان در مرحله نازک کاری است. به نظر می‌رسد مسئولان به این امر توجه ندارند که ممکن است نوسانات نرخ ارز بر قیمت ساخت‌وساز مسکن مهر تأثیری نداشته باشد اما به طور حتم می‌تواند در بلند مدت قیمت تمام شده ساخت و سازهای شخصی را که بخش عمده حوزه مسکن را در کشور تشکیل می‌دهند، افزایش دهد.

گزارش‌های میدانی از نقاط مختلف کلان‌شهر تبریز نیز حاکی از افزایش ۵ تا ۲۰ درصدی قیمت مسکن با وجود رکود حاکم بر بازار دارد و افزایش قیمت مصالح ساختمانی مهم‌ترین دلیل آن ارزیابی شده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک آذربایجان شرقی با تایید رکود تورمی حاکم بر بازار مسکن کلان‌شهر تبریز، در این باره می‌گوید: اکنون بازار مسکن در آذربایجان شرقی راکد است و کاهش حجم معاملات مسکن در ماه‌های اخیر نسبت به گذشته بیش از ۶۰ درصد بوده است. اسماعیل نعمتی در ادامه به تشریح دلایل این وضع می‌پردازد و عنوان می‌کند: کاهش قدرت خرید مردم و افزایش قیمت مصالح و مواد اولیه، ۲ عامل مهم رکود بازار مسکن و کاهش زیاد حجم معاملات بوده است. در همین حال جمشید برزگر، رئیس انجمن انبوه‌سازان استان آذربایجان شرقی هم با اعلام افزایش جزئی قیمت مسکن در آذربایجان شرقی، رشد بی‌سابقه قیمت مصالح ساختمانی را عامل این افزایش بیان می‌کند. برزگر نوسان بازار ارز و طلا را بر قیمت مسکن در استان آذربایجان شرقی تأثیرگذار نمی‌داند. به اعتقاد او شاید در آینده نزدیک این تأثیر، خود را نشان دهد و بیشتر از گذشته ملموس شود. در این میان یکی از بنگاه داران منطقه ولی‌عصر تبریز با اشاره به رکود بازار مسکن درباره قیمت مسکن در منطقه کاری خود می‌گوید: حداقل و حداکثر قیمت‌ها در این منطقه از یک میلیون و 5۰۰ هزار تومان تا 4 میلیون تومان است. یکی از مشاورین املاک بزرگ در منطقه آبرسان تبریز هم درباره وضع بازار مسکن می‌گوید: قیمت‌ها در این منطقه با افزایش 20 تا ۲5 درصدی روبه‌رو شده است. به گفته وی، قیمت‌ها در این منطقه از یک میلیون تومان شروع و تا 5/2 میلیون تومان می‌رسد. وی می‌افزاید اجاره‌بها در مقایسه با سال قبل تا ۳۰ درصد افزایش داشته است. مشاور املاک دیگری با تایید افزایش قیمت‌ها در منطقه ائل‌گلی تبریز اعلام می‌کند قیمت ملک در این منطقه از 2/1 میلیون تومان شروع شده و تا 3 میلیون تومان ادامه دارد.
به گفته کارشناسان مسکن، در حالی که میزان کمبود مسکن در کشور به 4میلیون واحد رسیده و سالانه حدود یک میلیون واحد مسکونی نیز به این واحدها اضافه می‌شود، کشور همچنان از نظر تأمین نیاز مسکن با کمبود رو به رو است.
در حالی که تمامی کارشناسان بزرگ جهانی در بخش مسکن، معتقدند که مشکل بخش مسکن بدون مشارکت مردم حل نمی‌شود؛ حال سؤالی که مطرح می‌شود این است که چه راهکارهایی برای بهبود وضعیت بخش مسکن و تأمین نیاز متقاضیان مسکن وجود دارد؟
این سؤال موضوع ادامه مباحث ما و کسب نظرات کارشناسان در شماره های آتی کارآیی خواهد بود.